ВОПРОС:
Собственнику (или риелтору), с кем я веду переговоры, предложили купить квартиру без аукциона (выкуп)? Что делать?
ОТВЕТ:
Конечно, клиенту проще продать квартиру за наличку, чем участвовать в аукционе.
Но важно знать ответы на следующие вопросы:
1) Потенциальный покупатель вносит за квартиру аванс или задаток?
2) За какую цену покупают квартиру?
3) Когда будут поданы документы на регистрацию сделки?
Ниже разберём кейс на примере.
Но важно знать ответы на следующие вопросы:
1) Потенциальный покупатель вносит за квартиру аванс или задаток?
2) За какую цену покупают квартиру?
3) Когда будут поданы документы на регистрацию сделки?
Ниже разберём кейс на примере.
Разберём три вопроса на данном примере.
Дают задаток или аванс за квартиру?
Клиенту предложили купить квартиру и дали аванс:
Напоминаем, аванс – возвратный, а задаток – нет. Поэтому важно знать, Вашему клиенту дали аванс или задаток?
Если аванс, то пока документы не сданы на регистрацию, покупатель может вернуть обратно аванс и отказаться от сделки.
Если аванс, то пока документы не сданы на регистрацию, покупатель может вернуть обратно аванс и отказаться от сделки.
За какую цену покупают квартиру?
Из объявления мы видели цену 2 000 000 рублей, а по факту клиента опустили по цене.
Если идёт уменьшение цены, то клиенту можно предложить или цену оставить или повысить.
Когда будут поданы документы на регистрацию?
Клиенту обещали, что документы будут сданы 25 числа.
Смотрим данные по закупке:
Смотрим данные по закупке:
Мы видим, что аукцион 19 числа, а протокол об итогах аукциона будет 21 числа. В данном случае мы понимаем, что это выкуп только в случае победы на аукционе. Если поставщик проиграет аукцион, то он не будет выкупать квартиру и вернёт обратно свой аванс.
Кстати, проиграть аукцион шанс высокий.
Почему?
Кстати, проиграть аукцион шанс высокий.
Почему?
Давайте на примере.
Квартира стоит 2 000 000 рублей.
Для передачи квартиры госзаказчику нужно сделать ремонт. Например - квартира требует объёмного ремонта на 250 000 рублей. Плюс нужно заработать с этой сделки – берём для простоты расчётов - 100 000 рублей.
Итого:
Квартира + Ремонт + Вознаграждение = Минимальная цена на аукционе.
2 000 000 + 250 000 + 100 000 = 2 350 000
В данной закупке торги идут по квадратному метру:
Квартира стоит 2 000 000 рублей.
Для передачи квартиры госзаказчику нужно сделать ремонт. Например - квартира требует объёмного ремонта на 250 000 рублей. Плюс нужно заработать с этой сделки – берём для простоты расчётов - 100 000 рублей.
Итого:
Квартира + Ремонт + Вознаграждение = Минимальная цена на аукционе.
2 000 000 + 250 000 + 100 000 = 2 350 000
В данной закупке торги идут по квадратному метру:
В данной квартире 44 кв. метра.
То есть максимальное падение возможно 2 350 000 / 44 = 53 409 рублей за метр квадратный.
А что будет, если квартиру выкупаем:
Квартира + Ремонт + Вознаграждение + Процент инвестору (кредит) + Налоги с продажи квартиры
То есть максимальное падение возможно 2 350 000 / 44 = 53 409 рублей за метр квадратный.
А что будет, если квартиру выкупаем:
Квартира + Ремонт + Вознаграждение + Процент инвестору (кредит) + Налоги с продажи квартиры
То есть увеличивается расходная часть.
За счёт того, что берём кредит или деньги у инвестора, а также возникает налог с продажи квартиры.
При выкупе нужно понижать клиента, как тут.
За счёт того, что берём кредит или деньги у инвестора, а также возникает налог с продажи квартиры.
При выкупе нужно понижать клиента, как тут.
С 2 000 000 понизили да 1 900 000 рублей
В реальности 100 000 рублей не покрывают расходов на инвестора и налоги, поэтому данная квартира всё равно менее конкурентноспособная по отношению к этой же квартире, но если участвовать по доверенности.
В итоге на аукционе по цене данный поставщик проиграл, его цена была последней:
В итоге на аукционе по цене данный поставщик проиграл, его цена была последней:
Далее он не выкупает квартиру и требует возврата аванса.
И клиент, который думал, что квартиру у него покупают, продолжает продавать квартиру.
И клиент, который думал, что квартиру у него покупают, продолжает продавать квартиру.
Продолжение истории:
В данном кейсе произошло чудо и три заявки отклонили, так как были ошибки при заполнении.
21 числа объявляют победителем последнего участника.
21 числа объявляют победителем последнего участника.
27 числа регистрация сделки.
Резюме:
Если бы не чудо, то собственник не продал бы квартиру. Хотя при участии через доверенность шансов было больше.
Поэтому, когда Вам говорят, что квартиру выкупают – обязательно узнайте :
1) Дают задаток или аванс за квартиру?
2) За какую цену покупают квартиру?
3) Когда будут поданы документы на регистрацию?
Поэтому, когда Вам говорят, что квартиру выкупают – обязательно узнайте :
1) Дают задаток или аванс за квартиру?
2) За какую цену покупают квартиру?
3) Когда будут поданы документы на регистрацию?
Полезно:
Варианты выкупа квартиры:
https://almiks.ru/procurement
Как проходит выкуп?
https://almiks.ru/acquisition
Также есть упрощённый расчёт прибыльности при выкупе квартиры:
https://almiks.ru/calculator
https://almiks.ru/procurement
Как проходит выкуп?
https://almiks.ru/acquisition
Также есть упрощённый расчёт прибыльности при выкупе квартиры:
https://almiks.ru/calculator