Итак первая ситуация квартира продаётся государству при этом она была приобретена более 5 лет назад. В данном случае неважно на каком основании, неважно по какой цене. В любом случае налог при продаже такой квартиры государству не платится. Итак, запомним: квартира в собственности пять лет и более – о налогах можно не беспокоиться.

Следующий пример. Квартира в собственности менее пяти лет, но более трех. В этом случае нам потребуется изучить основания приобретения квартиры и узнать о наличии в собственности еще иной жилой недвижимости.

Нам важно установить, что квартира, которая в собственности менее пяти лет, но более трех получена безвозмездно, а именно: перешла по наследству, в результате приватизации, или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника. Если мы находим хотя бы одно такое основание, то от уплаты налога освобождаемся. Если таких оснований нет, например, квартира была куплена четыре года назад, то нужно узнать, не имеется ли у продавца в собственности какой-либо еще жилой недвижимости. При чём, учитывается не только квартира или дом целиком, но и доля в праве. То есть, если у продавца есть, например, еще одна четвертая доля в квартире бабушки, где он никогда не проживал, это все равно будет считаться, что продаваемая государству квартира - не единственное жилье, а налог заплатить придется!

Но есть исключение: не учитывается жилое помещение либо доля в нем, приобретенная в течение 90 дней до даты продажи квартиры государству. Например, квартира продается через электронный аукцион – пока идет подписание контракта и приемка, за это время продавец квартиры государству приобрел новую, где будет жить со своей семьей. Так вот если с момента приобретения новой квартиры до момента продажи государству пройдет менее 90 дней, то новая квартира не будет считаться еще одним жильем и налог платить не придется.

И наконец, следующий пример, когда срок владения составляет менее трех лет. В этом случае налог при продаже по общему правилу нужно платить всегда, но есть важные исключения из правила: стоимость приобретения и продажи квартиры.

Первое: стоимость приобретения оказалась выше стоимости продажи. Например, приобрели квартиру за миллион шестьсот тысяч рублей, а через два года вынуждены срочно продать за полтора миллиона. Так сложились обстоятельства, что продавать пришлось дешевле, чем покупали. При этом расходы на покупку оказались выше, чем доход от продажи. В этом случае продавец освобождается от уплаты налога.

Если же доход от продажи превышает расходы на покупку, то налог платится не со всей суммы дохода, а только с разницы между суммой дохода и суммой продажи. Приведем обратный пример: купили квартиру за полтора миллиона, а через два года продали государству за миллион шестьсот тысяч рублей. Разница сто тысяч – именно с этой суммы платим НДФЛ 13%.

И последняя ситуация, о которой, вам наверняка известно – это применение имущественного вычета в размере один миллион рублей. Представим, что в нашем примере расходов на покупку не было, а квартира была получена по наследству. И наследник через два года продает ее государству за миллион шестьсот тысяч рублей. В этом случае налог платится не со всей суммы продажи - миллион шестьсот, а только с суммы шестьсот тысяч, т.к. мы применили имущественный вычет в миллион. Если цена продажи и вовсе менее миллиона, то продавец освобождается от налога вообще. Стоит отметить, что налоговый вычет в один миллион может быть применен только один раз в течение одного календарного года. То есть, если вы продали квартиру государству и избежали уплаты налога, применив имущественный вычет, то при продаже еще одной квартиры в рамках этого же года, вычет применить уже не получится.