8 800 200 85 19
zakupki@gov4.ru
Государственные
закупки недвижимости
САЙТ
ВОПРОС:
Как оценить жизнеспособность сделки? Экономический смысл, прибыльность, доходность как оценить? Рассчитать какие нужно параметры?
ОТВЕТ:
Мы обсудим 9 параметров, которые используются в калькуляторе:
https://almiks.ru/survivability

По сути это вопросы, на которые Вы примерно ответите в конкретном случае. Это не исчерпывающий перечень параметров, а минимальный набор.

Параметр №1 (цена закупки)
Параметр №2 (прошлое максимально падание)
Параметр №3 (цена квартиры)
Параметр №4 (ремонт)
Параметр №5 (организация ремонта)
Параметр №6 (нужна ли командировка)
Параметр №7 (финансирование сделки)
Параметр №8 (особенности сделки)
Параметр №9 (минимальная комиссия)

То есть мы берём возможную цену покупки квартиры государством и вычитаем цену квартиры, ремонта, организации ремонта, командировки, финансирования, особенностей и минимальную комиссию.

Ниже кнопка расчёт на случай отправки нам данных Вашего расчёта.
Отправлять расчёт нужно, если мы напишем в чате объекта.
Отправить нам Ваш расчёт
Расчёт
Параметр №1 (цена закупки)
https://zakupki.gov.ru/epz/order/notice/ea20/view/common-info.html?regNumber=0332300267025000011

В данном случае - 4 368 060.
Параметр №2 (прошлое максимально падание)
Вы можете посмотреть или через Тендерплан
Или на сайте закупки гов, прошлые закупки заказчика. Открывая каждую закупку, записываете цену победы. Важно понять на сколько процентов было падение. Ниже пример из Тендерплана.
Максимальное падение было 8,5%
То есть для прогноза от нашей НМЦК 4 368 060 вычитаем 8,5% получаем 3 996 774,9
Параметр №3 (Цена квартиры)
В данном случае 3 300 000 рублей.
Параметр №4 (Ремонт)
Смотрим фото, планировку и площадь.
В нашем случае квартира вся под ремонт.
Калькулятор предлагает закладывать 290 000 рублей.
https://almiks.ru/remont
Можно воспользоваться справкой для расчета, в этом случае получится 310 500 рублей.
https://almiks.ru/2303
Параметр №5 (Организация ремонта)
Ремонт может организовать собственник, партнёр или наш сотрудник
Это отдельная фиксированная доплата.
Примерно:
15 000 – мелкий ремонт
30 000 – частичный ремонт
50 000 – ремонт всей квартир
В нашем случае 50 000 рублей
Параметр №6 (Нужна ли командировка)
Если организует человек не из этого города, то нужно ехать. Билеты, бензин.
В данном случае поездка была на машине.
Прогноз расхода на дорогу 20 000 рублей.

Также нужно проживать и питаться. Здесь город не большой.
1000 рублей питание
1000 рублей проживание
Итого: 2000 сутки.
15 дней закладываем на ремонт. То есть 30 000 рублей
Параметр №7 (Финансирование сделки)
Кто финансирует ремонт.
Собственник, мы с партнёром совместно или инвестор.
В данном случае 20% от объёма вложений стоит заложить мотивацию тому, кто финансирует.
В данном случаем совместно с партнёром. Но 20% закладываем. Нам же не бесплатно финансировать сделку.
Параметр №8 (Особенности сделки)
В сделках бывают особенности.
Например, агент хочет от нас получить денежную мотивацию.
В данном случае 42 000 рублей
Параметр №9 (Минимальная комиссия)
Каждый год мы устанавливаем минимальную комиссию за сделку.
В январе 2025 года она была 130 000 рублей.
Конечно, мы хотим заработать больше, но есть минимальный порог, когда мы отказываемся от сделки.
Расчёт
Теперь задача сделать два расчета
На аукционе мы одни или максимальное падения
Расчёт №1 (В случае, если на аукционе мы одни)
Цена закупки - Цена квартиры - Ремонт - Организация ремонта - Нужна ли командировка - Финансирование сделки - Особенности сделки - Минимальная комиссия = Больше ноля

Расчёт №2 (Для максимального падения)
Прошлое максимально падание - Цена квартиры - Ремонт - Организация ремонта - Нужна ли командировка - Финансирование сделки - Особенности сделки - Минимальная комиссия = Больше ноля

Для иллюстрации сделали табличку
Расчёт
В результате мы видим, что данный объект позволяет зарабатывать в случае максимального падения. То есть в данной сделки мы получаем 130 000 минимальную комиссию + так как финансируем совместно 20% от вложений + 76 774 в случае максимального падения или 448 060, если падения не будет.

В данном случае падение было, но не максимальное: