Инструкция по заполнению калькулятора НДФЛ при продаже квартиры
1) Данные о сделке
• Дата получения денег (дата дохода)
Что писать:
Укажите дату, когда фактически получит собственник деньги за проданную недвижимость.
Почему важно:
Именно год получения дохода определяет, по каким правилам будет считаться минимальный срок владения и какая ставка налога применяется (до 2024 года — только 13%, с 2025 года — 13% до 2,4 млн руб. и 15% свыше).
• Налоговый статус
Что писать:
Выберите, являетесь ли собственник резидентом РФ (проживание в России ≥183 дней в году) или нерезидентом РФ.
Почему важно:
Для резидентов ставка налога 13/15% и доступны вычеты, а для нерезидентов ставка фиксированная 30%, вычеты не применяются.
• Доля, %
Что писать:
Долю, которой собственник владеет в квартире.
• Способ получения
Что писать:
Отметьте, как была получена квартира (покупка/ДДУ, наследство, дарение от близкого родственника, приватизация, иное).
Почему важно:
От этого зависит минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ. Для наследства, дарения от близких или приватизации срок — 3 года, для остальных — 5 лет (если имущество приобретено после 2016 года).
• Дата начала владения
Что писать:
Дата регистрации права собственности (или дата полной оплаты по ДДУ, если квартира получена по договору долевого участия).
Почему важно:
По этой дате считается, сколько лет вы владели квартирой. Если срок владения больше минимального (3 или 5 лет в зависимости от ситуации), НДФЛ не нужно платить.
• Единственное жильё
Что писать:
Поставьте галочку, если продаваемая квартира — единственное жильё собственника (нет других квартир или домов в собственности).
Почему важно:
Для единственного жилья минимальный срок владения сокращается до 3 лет, даже если квартира куплена после 2016 года.
• Льгота для семей с ≥ 2 детьми
Что писать:
Отметьте, если у собственника есть двое или больше несовершеннолетних детей, и выполнены условия для применения трёхлетнего срока владения.
Почему важно:
Даёт право на льготный срок владения — 3 года, даже если жильё куплено после 2016 года.
• Объект приобретён до 2016 года?
Что писать:
Выберите «Да», если право собственности на квартиру возникло до 1 января 2016 года.
Почему важно:
В этом случае минимальный срок владения — 3 года, вне зависимости от способа получения.
2) Стоимость
• Цена продажи, ₽
Что писать:
Фактическую сумму, которую получит собственник от государства.
Почему важно:
Налог считается с большего значения между ценой продажи и 70% кадастровой стоимости. Цена продажи — один из ключевых параметров для расчёта базы.
• Кадастровая стоимость (пропустить и оставить пустым)
Что писать:
Кадастровую стоимость всей квартиры на 1 января года продажи.
Почему важно:
Если продажная цена ниже 70% кадастровой, для расчёта налога берётся именно 70% от кадастровой стоимости.
• Коэффициент к кадастру (пропустить и ничего не менять)
Что писать:
Коэффициент для расчёта минимальной цены продажи относительно кадастровой стоимости. С 2023 года это 0,7 почти для всех регионов, но может отличаться.
Почему важно:
Влияет на то, будет ли налоговая база считаться от рыночной цены или от кадастровой.
3) Вычеты (для резидентов)
• Автовыбор: максимально выгодно
Оставьте этот вариант, если не хотите сами считать. Калькулятор сам выберет, что выгоднее: уменьшить доход на расходы на покупку или на стандартный вычет 1 млн ₽.
• Учитывать расходы на покупку
Выберите этот вариант, если хотите уменьшить налог на сумму фактических расходов по покупке.
— В поле «Расходы на покупку, ₽» внесите сумму, которую собственник потратил на приобретение.
— В выпадающем списке укажите, относится ли эта сумма только к доле или к целому объекту.
Почему важно:
Если расходы большие, налоговая база может оказаться меньше и налог будет ниже или равен нулю.
• Имущественный вычет 1 млн ₽
Выберите этот вариант, если не можете подтвердить расходы документами или если вычет в 1 млн ₽ выгоднее.
• Без вычетов
Что писать:
Выберите, если по каким-то причинам не будете использовать вычеты.